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以下这篇文章是站在公司运营立场写的，其中会涉及一些土木和工程预决算知识，毕竟在这行我是科班出身。
葡萄牙35/28万欧移民途径实际上是旧房翻修途径，那么移民局判断翻修需要以下文件：3､ 翻修款增值税发票和收据（增值税额为23%）；对于第1条，需要有民事建筑执照，这点约束了不能随便找个工程队做，必须是在葡萄牙不动产和建筑部门IMPIC合法登记注册的建筑公司。我们的建筑公司是自己名下的，所以我不是二道贩子，我们的建筑工人主要来自东欧的罗马尼亚、南美的巴西和非洲。因为最近有两件事，影响到了我的情绪。但这两件事实际可以归纳为一件事，也跟每一位要走翻新移民途径的移友有关，所以拿出来跟大家分享下。1､ 刚完成的一单35万商铺移民项目，我净亏损2万欧。2､ 某大姐认为我28万欧翻新别墅的项目，翻修费报价过高，从微信怼我到微博。作为项目方和中介方，我把一个普通的葡萄牙35万商铺移民项目做亏损了，估计全市场也找不到第二个。事情是这样的，一客户从我们这买了个30万欧的旧餐馆，大约100平米，然后预算5万欧装修款，从而开展35万欧移民项目。§ 物业要求检查水、电、燃气、空调、烟道、消防等施工方案，否则不准施工。第三方设计公司出具全套方案的价格是1.2万欧（不含增值税）。§ 餐饮商铺强制要求安装空调系统，原先我们设计为预安装，但市政厅审批不予通过，必须实际安装。
在葡萄牙安装中央空调要多少钱？最便宜的一套3.1万欧！！
总翻修花费也就从最初的5万欧变成了9.5万欧左右。最后跟房东协商，我们和房东各承担一半，所以这单净亏损2万欧。
再说第二件事：
某大姐认为28万欧翻新别墅的项目，我们翻新费报价过高，故意黑她。
大姐的理由是这样的，她问谷歌“葡萄牙翻新费用多少”？，谷歌告诉她200~400欧/平米，新建也只需要492欧/平米。
而我告诉她的是1000~2000欧/平米。
这里面可能有几方面误解。
§ 什么是翻新？她认为的可能只是刷刷墙，而针对28万移民的旧别墅都是三四十年房龄以上，需要整体翻修。
§ 全球大通胀背景下，建筑材料价格成倍增长，翻修成本大增。§ 如前文所说，针对移民需提供增值税发票，实际翻修价格需含增值税部分23%。所以完成一套旧别墅的整体翻修，保守需要10万欧元预算，工期大约3~6个月。这还不含家具和装饰、泳池和循环系统、栅栏和围墙、自动门禁系统、园林绿化、道路硬质化等等其他部分的花费。
另，建筑公司肯定优先处理里斯本地区的项目，对于离里斯本一两个小时的偏远地区，必须增加预算，因为物流、通勤、人工、管理成本都会相应增加。读到这里，可能有人以为我是标题党，以上内容跟今天的标题何干？
今年，葡萄牙房产市场整体平稳，住宅市场稳中有升，商业地产涨幅明显。但有一类房产跌幅较大，而且成交难度大。理由是旧楼属投资类产品，但大通胀背景下，翻新成本激增，投资旧楼变得无利可图。因而你们看到我前段时候推荐的Santa Apolonia火车站四层小楼只要45万欧，市中心Arroios地铁口近千平米的整楼只要80~100万欧，但即便这样也无人问津。以Santa Apolonia火车站的四层小楼为例，总建筑面积约250平米，翻新成本约50万欧（这个数据不是我说的，是来看房的投资人整体反馈的，也就是当下住宅翻新均价为2000欧/平米）。最后得1套T2，4套T0，一套T1，约价值120万欧。扣除时间成本、资金成本、税款、中介费等，玩了个寂寞，没准还会亏！所以在葡萄牙拥有旧楼的房东，只是说出来好听（家里有栋楼），实际上呢？目前不好脱手不说，万一被流浪汉占用，还要花很大的精力赶人。长期无人居住，还会被鸽子们占据。你们见过半米深的鸽子粪房间吗？我见过。更可怕的是旧楼缺乏维护，掉块砖，或墙塌了，万一砸中行人，弄的不好就赔得倾家荡产。
同样的逻辑，下一个难出手的房产类型会是建设用地。理由也是一样，建筑成本太高，开发商投资意愿降低。
内陆地区的旧别墅理论上也是一样，但因为有28万投资移民的光环加持，所以成交依然活跃。比如10来万欧收个旧别墅，再花10来万欧翻新，既可以满足移民要求，又可以得到一处自己满意的住宅类房产。但如果你们认为在葡萄牙随便找个工程队，人家就能按照你们的意愿，在规定时间内满意地完成工程项目。也许有人会问，旧楼和建设用地还值不值得投资？我的答案是值得！但，投资拐点是待通胀预期解除。这一周期需要多久，目前不得而知。